Если вы планируете инвестировать в недвижимость, оценка потенциальной прибыли должна быть одним из ваших приоритетов. Чистый операционный доход (NOI) – это показатель, который поможет вам понять, стоит ли сдавать недвижимость в аренду, учитывая расходы на ее содержание.
Что такое чистый операционный доход?
NOI – это формула, которая показывает, насколько эффективно недвижимость генерирует прибыль от своей деятельности. Инвесторы используют этот показатель, чтобы определить, насколько привлекательна инвестиция, сравнивая потенциальные доходы от аренды с затратами на эксплуатацию.
Преимущества использования NOI:
- Точность: NOI даёт точную оценку денежного потока, генерируемого недвижимостью.
- Управление: NOI позволяет оценить, насколько эффективно управляется бизнес, сравнивая операционную маржу с аналогичными объектами.
- Анализ тенденций: Изменения NOI за несколько лет могут показать, насколько стабильно функционирует объект и требуется ли корректировка инвестиционной стратегии.
Что входит в чистый операционный доход?
- Потенциальный доход от аренды: Это сумма всех арендных платежей, исходя из 100% заполняемости объекта.
- Кредитные потери и вакансии: Потери дохода от арендаторов, которые не платят или освобождают помещение.
- Эффективный доход от аренды: Потенциальный доход от аренды минус потери по кредитам и вакансии.
- Дополнительный доход: Доходы, получаемые помимо арендных платежей, например, от торговых автоматов или рекламных щитов.
- Валовой операционный доход: Сумма всех доходов после учета потерь по кредитам и вакансий.
- Операционные расходы: Все расходы на содержание недвижимости, включая плату за управление, налоги, техническое обслуживание, страхование и коммунальные услуги.
Как рассчитать чистый операционный доход?
- Рассчитайте валовой операционный доход:
Валовой операционный доход = Потенциальный доход от аренды + Прочие доходы - Вакансия и потери по кредитам
- Рассчитайте операционные расходы:
Операционные расходы = Заработная плата + Комиссионные с продаж + Расходы на аренду + Расходы на продвижение + Коммунальные услуги
- Рассчитайте NOI:
Чистый операционный доход = Валовый операционный доход - Операционные расходы
Пример расчета NOI:
Допустим, у вас есть небольшое офисное здание с потенциальным доходом от аренды $180 000, но из-за вакансий фактический доход составляет $165 000. Операционные расходы: $20 000 (налоги), $8 000 (страховка), $15 000 (содержание), $5 000 (накладные расходы), $19 000 (прочие расходы).
NOI = ($165 000) - ($20 000 + $8 000 + $15 000 + $5 000 + $19 000) = $98 000
Часто задаваемые вопросы:
- Отличие NOI от чистого дохода: Чистый доход включает все расходы, включая капитальные затраты, амортизацию и налоги. NOI фокусируется на операционной деятельности недвижимости.
- Что такое хороший NOI? Любой положительный NOI является хорошим, так как он показывает, что доход от недвижимости превышает расходы.
- Отличие NOI от EBIT: EBIT (прибыль до вычета процентов и налогов) учитывает амортизацию и износ, а NOI - нет.
Заключение:
Понимание принципов расчета NOI поможет вам сделать более взвешенные решения при инвестировании в недвижимость. Помните, что эта статья носит информативный характер и не является финансовой консультацией.
- indeed.com
Поделиться
