Как провести сравнительный маркетинговый анализ

Агенты по недвижимости часто используют сравнительный маркетинговый анализ (СМА) для сбора данных о потенциальных листингах и продажах. Однако на курсах по недвижимости, предшествующих получению лицензии, эта тема редко затрагивается в процессе подготовки. Агенты, которые уделяют время самостоятельному изучению этого процесса, могут быть более конкурентоспособными в данной сфере при покупке и продаже недвижимости для своих клиентов. В этой статье мы обсудим, что такое CMA, как его проводить и поделимся примером вымышленного сценария CMA.

Что такое сравнительный маркетинговый анализ?

Сравнительный маркетинговый анализ - это процесс и последующий отчет, который специалисты по недвижимости используют для определения рыночной стоимости недвижимости. СМА использует цены на аналогичные объекты недвижимости в данном районе для определения стоимости другого объекта. CMA представляют собой сочетание объективных цифр и субъективных отзывов для определения цены листинга.

Когда следует проводить CMA

Агенты по недвижимости могут использовать CMA по разным причинам, в зависимости от потребностей своих клиентов или собственного бизнеса. Листинговые агенты могут составлять эти отчеты перед первой встречей с клиентом. Это может помочь ответить на вопросы, которые могут возникнуть у владельцев недвижимости относительно рыночной стоимости. Они также могут проводить обновленные CMA после первичной встречи.

Аналогичным образом, агенты по продаже проводят CMA, когда они пытаются получить наилучшую цену на недвижимость для своих клиентов. Агенты также могут проводить CMA в личных целях, например, для поиска путей создания нового бизнеса. Агенты могут использовать CMA для жилой и коммерческой недвижимости.

Как провести CMA

Используйте эти шаги, чтобы узнать, как проводить сравнительный маркетинговый анализ:

1. Выберите данные

Начните процесс с определения данных, которые вы будете использовать для проведения CMA. Ваши цели могут включать получение наиболее точного сравнения между несколькими аналогичными объектами недвижимости. Чем больше характеристик вы знаете о каждом из них, тем более точным может быть ваш анализ. Рассмотрите такие факторы, как:

• Площадь: Может применяться к таким объектам, как пустые участки или сельскохозяйственные угодья

• Необычные особенности: Могут включать бассейны, амбары или другие необычные элементы

• Внутренняя отделка: Такие элементы, как центральное отопление или кондиционирование, бытовая техника и определенные типы освещения, могут привести к более высокой цене

• Местоположение: Может включать конкретную улицу или район, муниципалитет и расстояние до важных объектов

• Количество ванных комнат и спален: Большее количество пригодных для жизни комнат может повысить стоимость недвижимости

• Недавние ремонты: Перепланировки, дополнения и обновления могут повысить стоимость недвижимости

• Общая площадь: Более крупные объекты могут иметь более высокую цену

• Год постройки: Более новая недвижимость может иметь более высокую цену

Многие агенты и покупатели считают местоположение одним из самых важных факторов при определении рыночной стоимости недвижимости. Особенно это касается жилых домов, расстояние от школ и больниц, налоговые ставки и социальная атмосфера района могут повлиять на желание купить или легкость продажи.

2. Соберите налоговую информацию

Рассмотрите налоговые ставки, которые влияют на местоположение вашей собственности. Не все налоговые ставки одинаковы, и ставки налога на недвижимость могут повлиять на ежемесячный платеж домовладельца. Для получения информации о налогах вы можете использовать оценки недвижимости за прошлые периоды. Вы также можете подумать:

Ставка налога на недвижимость

Ставка обложения - это налоговая ставка, используемая для расчета местных налогов на недвижимость. Она представляет собой сумму на каждые $1 000 стоимости недвижимости и применяется к ее общей налогооблагаемой стоимости. Чем ниже ставка налога, тем выше стоимость дома и ниже ставка налога.

Оценочная стоимость недвижимости

Налоговые инспекторы и местные налоговые органы также используют оценочную стоимость недвижимости для расчета соответствующих налоговых ставок. Эти расчеты включают в себя цифры, полученные при осмотре дома, и данные о предыдущих продажах конкретного объекта недвижимости. Чем ниже оценочная стоимость объекта недвижимости, тем ниже его налоги на недвижимость. Оценочная стоимость - это одна из наиболее широко принятых долларовых сумм для недвижимости и один из самых надежных показателей стоимости недвижимости.

3. Изучите историю объекта недвижимости

Изучите историю продаж и ремонта конкретной недвижимости, чтобы узнать больше о базовой стоимости. Обратите внимание на то, как давно последний раз продавалась недвижимость и как долго она находилась на рынке. Вы также можете исследовать процент увеличения или уменьшения продаж на текущем рынке недвижимости. Вы можете получить доступ к этой информации с помощью службы множественного листинга (MLS). Рассмотрите возможность сбора данных за последние пять лет, например:

• Дни на рынке

• Окончательная цена продажи

• Листовая цена

• Корректировка цены

• Условия

Быстрые продажи говорят о том, что дом, возможно, пользовался большим спросом или был выставлен на продажу по более высокой цене. Напротив, длительные продажи со снижением цены могут указывать на слишком высокую цену листинга. Вы также можете посмотреть, не выставлял ли объект на продажу другой агент или владельцы ранее и не сняли ли его с продажи. Отметьте все изменения, ремонты или улучшения с того времени, а также факторы, которые могли повлиять на продажу, например, плохие фотографии, местный спад или перенасыщенный рынок.

4. Изучите недавние сопоставимые продажи

Найдите данные о недавно проданных объектах недвижимости для сравнения с вашим конкретным листингом. Недавние сопоставимые продажи - это объекты, аналогичные вашему объявлению, которые были сняты с продажи. Выберите из четырех или пяти объявлений, которые соответствуют критериям вашей недвижимости и были проданы в течение последнего года или двух лет. На рынках с меньшей конкуренцией вы можете быть более снисходительны к требованиям сравнения. Например, вы можете выбрать недвижимость в пределах 300 квадратных футов от вашего объявления. При сравнении используйте недвижимость одного типа, например, сравнивайте односемейные дома с другими односемейными домами, а не с кондоминиумами.

5. Изучите недвижимость, выставленную на продажу в настоящее время

Проводить анализ сопоставимых объектов недвижимости, которые все еще находятся на рынке. По аналогии с недавними сопоставимыми продажами, выберите от четырех до пяти объектов недвижимости и проследите, как они ведут себя на текущем рынке. Изучите такие факторы, как:

• контрактный статус

• Продолжительность пребывания на рынке

• Цена предложения

6. Оцените тенденции микрорынка

Тенденции микрорынка - это факторы, не относящиеся к конкретной недвижимости, которые могут повлиять на продажу или потенциальные условия проживания. Эти факторы могут увеличить или уменьшить стоимость недвижимости. Некоторые потенциальные тенденции микрорынка могут включать строительство крупных дорог, доступ к общественному транспорту или общественным удобствам, таким как парк или бассейн. Учитывайте эти факторы при сборе данных для CMA. Вы можете использовать онлайновые картографические программы с видом на улицу, чтобы изучить местность, или проверить местные новостные издания или ленты социальных сетей, чтобы узнать о потенциальных проектах реконструкции в этом районе.

7. Используйте ваши данные для создания CMA

Используйте все собранные вами сведения о недвижимости и районе для создания отчета CMA. Рассчитайте текущую стоимость для вашего листинга и учтите микротенденции, а также сделайте то же самое для сопоставимых объектов. Как правило, у вас будет три окончательных результата:

• Ваш прогноз по листингу

• Средний прогноз прошлых сравнительных продаж

• Среднее прогнозирование текущих рыночных производств

Расположите числа от наименьшего к наибольшему, чтобы получить прогнозируемый диапазон цены продажи.

8. Поделитесь своими результатами

Напишите краткий отчет или создайте презентацию для своих клиентов, чтобы показать свои выводы. Вы можете использовать диаграммы, графики и другие изображения, чтобы помочь им понять процесс анализа. Рассмотрите возможность включения:

• Адреса объекта листинга и сопоставимых объектов недвижимости

• Скорректированные цены продажи

• Корректировка значений для размеров участка, спален, ванных комнат, гаражей и других удобств

• Стоимость каждого объекта недвижимости в долларах за квадратный фут

• Информация о каждом объекте недвижимости и его характеристики

• Листинговая стоимость недвижимости

• Цены продажи сопоставимых объектов недвижимости

• Общая площадь каждого здания

Пример CMA

Используйте этот пример, чтобы увидеть вымышленное представление того, как агент по недвижимости может провести CMA:

Фран - агент по недвижимости, продающий односемейный дом в пригороде. Последний раз недвижимость продавалась два года назад за 170 000 долларов. С тех пор владельцы не проводили никаких обновлений или ремонтов. Фрэн обнаруживает, что рыночная стоимость в этом районе выросла на 2% за это время. Используя эти данные, Фран рассчитывает текущую стоимость дома по формуле:

($170,000 * .02) + $170,000 = $173,400

Кроме того, дом находится в трех минутах ходьбы от станции легкорельсового транспорта и имеет новый парк в конце квартала, который открылся полгода назад. По ее оценкам, эти микротенденции добавляют $4 000 к стоимости дома. Она рассчитывает обновленную цену по формуле:

$173,400 + $4,000 = $177,400

Затем она находит четыре сопоставимых объекта недвижимости в этом районе, которые были проданы в течение последних двух лет и соответствуют критериям объекта листинга без дополнительных корректировок. По ее расчетам, средняя цена продажи составляет $181 000.

Наконец, Фрэн находит два сопоставимых дома через три улицы, которые все еще выставлены на продажу. Их стоимость составляет $190,00 и $188,000 соответственно. Оба помещения находились на рынке более 90 дней. Чтобы найти среднюю цену, она использует формулу:

($190,000 +$188,000) 2 = $189,000

Фран находит диапазон CMA, включающий $177,400, $181,000 и $189,000. Она советует супругам установить цену листинга в этом диапазоне, чтобы продать свой дом.