Где расположена "глухомань" и как обстоит дело с "далеко" и "близко" в других столицах в данной публикации.
Анализ сделок с офисными помещениями в Москве, заключенных в течение 2012 года, показывает, что удаленность от метро начинает влиять на размер арендной ставки после 7-ой минуты пешей прогулки, выяснили аналитики. При этом офисные здания, до которых идти одну или семь минут, оцениваются арендаторами как одинаково доступные и "хорошо расположенные".
"Далеко от метро" у московской публики начинается на восьмой минуте пешей прогулки, и это становится предлогом для того, чтобы потенциальный арендатор требовал снижения ставки аренды, рассказала Лада Белайчук, заместитель руководителя отдела исследований компании Cushman & Wakefield.
Она рассказала, что потенциальный арендатор, как правило, приходит к консультанту с несколькими требованиями к офисному помещению, чаще всего известен бюджет и количество требуемых метров.
"При этом в описаниях объектов недвижимости пишут, что они расположены "близко от метро". Наше исследование можно считать попыткой как-то формализовать это понятие. Аналитики попытались выявить эту границу путем разных сравнительных методов, и оказалось, что офис в семи минутах минут от метро – это еще "близко", а в девяти – это уже "далеко". А 15 минут от метро – это запредельно далеко, глухомань и существенный переход в цене. Отмечу, что речь о районах внутри ТТК, а вот в дальних районах эта зависимость отсутствует", - рассказала эксперт.
Как она пояснила, обычно потенциальные арендаторы вовсе не требуют, чтобы офис был близко к метро. Однако как-то так происходит, что более далекие офисы от метро офисы оказываются более дешевыми.
В спальных районах Москвы и за МКАД действует, однако, совсем другой принцип ценообразования. Там куда более важно, какие услуги предлагаются, какого качества офис и ряд других факторов. "Офис в Медведково, будь он всего в 1 минуте ходьбы от метро – все равно "далеко" для большинства сотрудников", - пояснила Лада Белайчук.
Напомним, что согласно классификации офисных зданий Московского исследовательского форума здание класса "А" должно быть расположено в не более 10-15 минутах ходьбы от метро (или должна быть организована доставка сотрудников специальным автотранспортом).
Что касается "далеких" офисов в пределах ТТК, то, вероятнее всего, это будет деградирующий район или промзона, и без серьезного снижения цены на аренду офис в таком бизнес-центре сдать не удастся. Такие проекты не будут также рассматриваться инвестиционными банкирами, которые на фактор близости к метро обращают серьезное внимание, отметила Белайчук.
Офисы приближаются к метро
В 2008 году аналитики из Cushman & Wakefield в ходе аналогичного исследования выяснили, что ставки на офисы класса "А" и "В+" снижались, если они были расположены дальше 10 минут ходьбы от метро. "Ужесточение требований к офисам, в том числе и к их доступности, является логичным результатом насыщения рынка и роста требований арендаторов", - считают эксперты.
Зарубежная практика
Как пояснила Белайчук, к примеру, в Лондоне просто нет офисных зданий, расположенных в центре и до которых надо идти больше 5 минут. "Сеть станций метро там более плотная, лучше покрывает все районы", - отметила она.
"Близость к метро в Лондоне - один из важнейших факторов, на который обращают внимание арендаторы. Если здание расположено дальше, чем 10-12 минут пешком от метро, то спрос на помещения в нем падает, и это влияет на цену", - отметил Ричард Холбертон, аналитик компании CBRE.
Меры московских властей по ограничению парковки сделали фактор близости к метро более решающим, отметили аналитики.
Поделиться
