Рынок недвижимости: в ожидании определенности

Chulakhvarov Andrey

Андрей Чулахваров,

руководитель отдела General Staffing,

Coleman Services, г. Москва

 

Рынок недвижимости одним из первых ощутил на себе влияние мирового финансового кризиса. Произошедшие в этой сфере бизнеса изменения коснулись специалистов всех категорий и профессий.

Рассмотрим, какие тенденции сегодня определяют кадровую ситуацию на этом рынке.

Девелоперские компании

Большинство участников рынка, до кризиса выступавших как инвесторы и девелоперы, вели проекты на заемные средства. Это в равной степени касается и коммерческой, и жилой недвижимости. Доступ к кредитным ресурсам был относительно легким, так как скорость окупаемости объектов недвижимости в России была заметно выше, чем в странах ЕС и США. Подобный рост подогревался диспропорцией между быстро растущим спросом на качественную недвижимость и отстающим предложением. Фактически, данный рынок в России до августа 2008 г. был рынком собственника.

Постоянный рост арендных ставок провоцировал ситуации, в которых арендатор вынужден был соглашаться в конце переговоров на гораздо большие ставки, нежели в начале.

Большинство аналитиков сходились во мнении, что насыщенность рынка (паритет между спросом и предложением) при существующих объемах инвестиций и строительства будет достигнута по Москве к 2010 г., а в среднем по России к 2013-2015 гг.

Экономический кризис изменил все в одночасье. Рынок арендодателя стал рынком арендатора. Астрономические суммы текущей задолженности вынудили девелоперов продавать уже начатые и реализованные проекты, либо уступать права собственности банкам-кредиторам. Крах ипотечных программ банков и падение уровня дохода населения резко сократили спрос на жилой фонд.

Общие макроэкономические тенденции отрасли не могли не отразиться на ситуации с персоналом девелоперских компаний.

Столкнувшись с дефицитом ликвидности, девелоперы были вынуждены в срочном порядке сокращать затраты, в том числе и на сотрудников. Этот шаг был во многом обусловлен отсутствием средств на реализацию текущих и новых проектов. Как результат - менеджеры по развитию земельных участков, корпоративные аналитики по инвестиционным проектам, менеджеры строительных проектов со стороны заказчика оказались без работы и были либо сокращены, либо переведены на неполную занятость.

Естественно, разговор о ревизии зарплат в большую сторону среди сохранивших работу сотрудников стал неуместным. Многие международные фонды, финансировавшие проекты по недвижимости в России, свернули свою деятельность в нашей стране вслед за оттоком капитала и паникой среди инвесторов.
Обычно в таких случаях приводят исследования специализированных агентств, в крайнем случае Big4, любые оценки кадровых агентств нерепрезентативны и неточны.

Агентства недвижимости и консалтинг

Кризис затронул организации сервисной отрасли и консалтинга в сфере недвижимости не менее серьезно, чем девелоперские организации. Везде - начиная с консалтинговых компаний «большой пятерки», и заканчивая маленькими агентскими / брокерскими конторами, пронеслась волна сокращений. Сокращения в основном коснулись консультантов и ассистентов из компаний по агентским услугам, что было вызвано резким падением объема заказов со стороны девелоперов. Снижение спроса на услуги консультантов привело к серьезному снижению цен, что вынудило руководство этих компаний искать дополнительные возможности сокращения издержек.

Завершив первый этап оптимизации штатной численности, многие организации вынуждены были либо отказаться от социального пакета для оставшихся сотрудников, либо в значительной степени урезать его. Как правило, сохраняются мед.страховка – многие сменили провайдеров на более дешёвых, и дотации на питание, компенсация мобильной связи.

Безусловно, подобные пертурбации рынка недвижимости не могли не сказаться на объеме заказов юридических консультантов и кадровых агентств.

Вряд ли найдется компания, которую бы не задела волна сокращений персонала и затрат на персонал. По разным оценкам, около 25 – 35% персонала консалтинговых компаний было высвобождено в результате вынужденной реструктуризации.

Проектные и подрядные организации

Локальные архитектурные бюро, дизайнерские компании, организации-технические заказчики, генеральные подрядчики и субподрядчики всех категорий так же внезапно остались без финансирования. Лишенные возможности переориентации собственного бизнеса на предоставление новых услуг, строительные компании оказались вынуждены провести наиболее заметные сокращения персонала.

Положение специалистов

Ценовой демпинг, уход с рынка наименее жизнеспособных организаций – это далеко не полный список бедствий пострадавшей отрасли. Рынок недвижимости, привлекший большое число специалистов в свои ряды в последние годы, оказался перед серьезным вызовом. Ситуация усугубляется плохой прогнозируемостью событий и невозможностью аккуратного планирования со стороны руководства компаний. В самом деле, отсутствие возможности уверенно прогнозировать собственные доходы стимулирует все более жесткий контроль издержек. С макроэкономической точки зрения болезнь отрасли – явление временное и потенциально несущее пользу: выжившие бизнесы будут более эффективны, жизнеспособны, профессиональны. Но осознание подобной пользы ничуть не прибавляет энтузиазма сокращенным сотрудникам, равно как и их чуть более удачливым коллегам.

На каждую открытую позицию в отрасли сегодня в среднем приходится по 12-15 соискателей.

Снижение уровня зарплат характерно в равной степени для сотрудников зарабатывающих и обслуживающих подразделений.
Так, наличие конкурса между кандидатами на позицию «юрист» дает возможность работодателям предлагать зарплаты на 10-25% ниже по сравнению с докризисным периодом. Для юристов из консалтинговых компаний размер оклада составляет до 45-50% от докризисной суммы.

Для администраторов, специалистов по управлению персоналом падение в зарплатах составляет до 15 – 25%. Если в июле 2008 г. квалифицированный и опытный личный помощник первого лица крупной западной или российской компании был настоящим раритетом, и зарплаты в 2500 – 3000 долл. США не были редкостью, то сейчас 2500 долл. США – это уже «потолок». При этом количество подобных позиций на рынке недвижимости крайне мало.

Сотрудники кадровых служб в разной степени подвержены кризисному влиянию. На первое место по приоритетности для компаний выходит кадровое делопроизводство, его точность и соответствие нормам ТК. Ведь увеличивается риск издержек при неправильном увольнении.

Часть крупных организаций готова не только не снижать зарплату своим кадровикам, но и заказывать внешний кадровый аудит. При этом набор персонала либо остановлен полностью, либо осуществляется в очень ограниченных объемах. Увольнения затронули и HR-специалистов, в большей степени рекрутёров и тренеров, в меньшей специалистов по компенсациям и льготам, и почти не затронули специалистов по КДП.
Есть некий запас прочности среди специалистов финансовых служб компаний - например, сокращения практически не коснулись отделов бухгалтерии, и падение зарплат для бухгалтеров не наблюдается.

Специалистам бэк-офиса, безусловно, чуть легче адаптироваться к новым реалиям, чем например инженерам-строителям. В конце концов, офис-менеджер может легко перейти в компанию другой сферы деятельности. Но что делать специалистам, чей опыт и экспертиза не позволяют перейти в другую сферу - строителям, дизайнерам, архитекторам, инженерам по эксплуатации? Уровень падения зарплат по этим специальностям весьма сложно оценить из-за отсутствия вакансий в отрасли.

Те немногие позиции, которые размещены в открытых источниках, не анонсируют уровень компенсации. Во многих случаях, выбирая лучших профессионалов, компании готовы предложить зарплату не меньшую, чем в докризисный период. Но статистики, которой можно было бы доверять, в настоящее время не существует – вопрос оплаты остается конфиденциальным.

Консультанты по недвижимости остаются в зоне риска, но для них есть выход: продажи B2B или поиск возможностей переориентации бизнеса со старой парадигмы (основной доход - за счет сделок по аренде) на новую структуру формирования дохода (за счет пересогласования условий текущих договоров аренды) и консалтинг по управлению активами. Хотя это и не тенденция, работа freelance по агентским договорам может занять свою нишу в системе трудовых отношений на рынке консалтинга по недвижимости.

В относительной безопасности из всех перечисленных профессий находятся лишь Facility менеджеры и инженеры по эксплуатации объектов или систем (MEP, BMS) – ведь они привязаны к конкретным функционирующим объектам. Несмотря на «скучность» занятия и меньшие зарплаты, многие инженеры, курировавшие и занимавшиеся монтажом инженерных систем зданий на стадии строительства, готовы переходить в сферу эксплуатации (дать пояснение).

Что касается студентов технических вузов, например МГСУ, МАИ, МАРХИ – программы стажировки в крупных компаниях вряд ли будут урезаны больше чем на один год. Вполне реалистично возобновление набора на подобные программы в будущем году. Кроме того, демографическая ситуация в нашей стране играет на руку будущим соискателям. Годы рождения 1989-1991, все чаще встречающиеся в резюме молодых специалистов, пришлись на период спада рождаемости, вызванного крахом плановой экономики и началом более серьезного экономического кризиса, чем тот, который мы испытываем сейчас.

Прогнозы будущего

Как скоро ситуация в отрасли улучшится сторону и когда именно стоит ожидать начала позитивной динамики – в этих вопросах среди аналитиков нет единогласия. Дном кризиса некоторые эксперты рынка недвижимости считают осень 2009 г., в то время как самое значительное падение осталось позади. Негативная динамика может продолжаться до середины следующего года, а затем останется единственный путь - наверх. Вряд ли он будет быстрым, инвесторы не будут рисковать вложениями, отдавая предпочтение меньшей доходности в пользу большей стабильности. Но ситуация изменится – рост прогнозируемости рынков приведет к более четкому планированию и увеличению расходов: государственных, корпоративных и потребительских по всему миру.

Увеличенные расходы означают позитивную динамику спроса. По всем экономическим законам свободного рынка, предложение не будет отставать. А это в свою очередь приведет к увеличению спроса и росту цен на энергоресурсы, что для нашей страны наиболее важно. Вряд ли стоит останавливаться на том, что для России означает цена на нефть. Это увеличение доходов государства и корпоративного сектора, увеличенные расходы на новые инвестиционные программы и проекты, и, конечно же, новые рабочие места. И здесь рынок недвижимости снова окажется в авангарде событий.

О компании Coleman Services:

Компания Coleman Services оказывает помощь в поиске постоянной и временной работы, предоставляет персонал в лизинг, предлагает услуги аутстаффинга

Ключевые слова: 
+1
0
-1